정부가 지난 10월 15일 발표한 부동산 정책에서 가장 눈에 띄는 내용 중 하나가 바로 ‘토지거래허가제 강화 및 확대 적용’입니다.
특히 서울의 강남구, 송파구, 세종시 일부 지역 등은 다시 토지거래허가구역으로 지정되면서,
“이제 부동산 거래를 하려면 어떻게 해야 하지?” “허가 없이 사고팔면 불법인가요?” 같은 질문이 쏟아지고 있습니다.
토지거래허가제는 이름만 들으면 어렵게 느껴질 수 있지만, 사실 그 목적은 간단합니다.
바로 부동산 투기를 막고, 실수요자 중심의 시장을 만들기 위한 제도입니다.
하지만 절차를 잘못하면 거래가 무효가 되거나 허가 거절로 이어질 수 있기 때문에,
오늘은 토지거래허가제 목적과 허가구역 지정, 허가지역 매매방법을 단계별로 알아보겠습니다.
토지거래허가제란?
토지거래허가제는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따라 시행되는 제도입니다.
정부나 지방자치단체가 지정한 특정 지역 안에서 토지를 거래할 때, 반드시 관할 구청장 등의 허가를 받아야만 거래가 유효합니다.
허가 없이 매매계약을 체결하면 그 계약은 법적으로 효력이 없고 무효로 간주됩니다.
이 제도의 핵심 목적은 다음 세 가지로 정리할 수 있습니다.
📌 부동산 투기 차단: 단기 차익을 노린 투기성 거래를 막는다.
📌 실수요자 중심 거래 유도: 실제로 거주하거나 사용할 의도가 있는 사람만 거래할 수 있도록 한다.
📌 시장 안정화: 특정 지역의 가격 급등을 방지하고, 서민 주거 안정을 도모한다.
즉, 이 제도는 거래를 막기 위한 것이 아니라 ‘투기를 억제하고 시장 질서를 바로잡는 안전장치’인 셈입니다.
최근 몇 년간 부동산 시장이 과열되고 가격이 급등하면서, 정부는 투기 수요를 잡기 위한 다양한 규제를 시행해왔고, 그중 가장 직접적인 수단이 바로 토지거래허가제입니다.
토지거래 허가구역 지정
허가구역은 전국 어디나 될 수 있는 것은 아닙니다.
정부나 지방자치단체는 다음과 같은 상황을 기준으로 허가구역을 지정합니다.
부동산 가격이 단기간에 급등했거나 투기성 거래가 급증한 경우
대규모 개발사업 예정지로, 투기 우려가 높은 지역
신도시 조성, 교통망 확충, 산업단지 개발 등으로 인해 가격 상승이 예상되는 곳
공공주택사업지구나 역세권 개발 예정지
예를 들어,
서울의 강남구·서초구·송파구, 세종시 일부 지역, 부산 해운대구, 경기 성남시 수정구 일대는
과거에도 토지거래허가구역으로 자주 지정된 곳입니다.
이들 지역은 주택 수요가 많고 개발 호재가 잦아,
‘실수요자’보다 ‘투기 목적의 단기 매수자’가 몰리는 경향이 있기 때문에
정부가 일정 기간 허가제를 통해 시장을 안정시키려는 것입니다.
허가구역 지정은 3년 이내의 기간으로 정해지며, 필요할 경우 정부는 이를 연장할 수도 있습니다.
따라서 “올해 지정된 허가구역이라도 내년에는 풀릴 수도 있다”는 점도 기억해 두면 좋습니다.
토지거래허가지역 매매 절차
토지거래허가구역 안에서 매매를 하려면 반드시 허가 절차를 거쳐야 합니다.
일반적인 부동산 거래와 달리, “사고파는 행위”가 곧바로 효력을 갖지 않습니다.
허가를 받아야만 비로소 계약이 성립하는 구조입니다.
그럼 구체적으로 어떤 절차를 밟아야 할까요?
1단계. 거래 전 허가구역 여부 확인
가장 먼저 해야 할 일은 해당 토지가 허가구역인지 확인하는 것입니다.
이건 생각보다 간단합니다.
👉 국토교통부의 ‘부동산정보광장’ 또는 해당 지자체 홈페이지에서 조회하면 바로 확인할 수 있습니다.
허가구역이 아닌 일반 지역이라면 보통의 매매 절차대로 진행하면 되지만,
허가구역이라면 반드시 다음 단계로 넘어가야 합니다.
2단계. 매매계약서 작성 — 특약 필수
허가구역이라 해도 계약서 자체를 작성할 수는 있습니다.
다만 반드시 ‘허가를 받지 못하면 계약은 무효로 한다’는 문구를 넣어야 합니다.
예시 문구는 다음과 같습니다.
“본 계약은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조에 따른 토지거래허가를 조건으로 하며, 허가가 이루어지지 않을 경우 본 계약은 무효로 한다.”
이 문구가 없다면 나중에 허가가 거절되었을 때 분쟁이 생길 수 있고, 매수인은 계약금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
3단계. 관할 구청에 허가신청
계약서를 작성한 뒤에는 매도인과 매수인이 함께 관할 구청(시·군·구청)을 방문해
‘토지거래허가신청서’를 제출해야 합니다.
제출 서류는 다음과 같습니다.
- 토지거래허가신청서
- 매매계약서 사본
- 토지이용계획확인서
- 신분증(또는 법인등기부등본)
- 이용계획서(토지를 어떻게 사용할 것인지 구체적으로 작성)
이용계획서에는 구체적인 이용 목적을 반드시 적어야 합니다.
예를 들어, “주택 건축용”, “농업 종사 목적”, “상가 운영” 등입니다.
단순히 “투자 목적”이라고 적으면 허가가 나올 가능성이 거의 없습니다.
4단계. 심사 및 허가 결정
신청서를 제출하면 관할 구청은 통상 15일 이내에 허가 여부를 결정합니다.
심사 과정에서 실수요 목적이 명확해야 하며, 매수인의 직업, 거주지, 이용 계획 등을 종합적으로 검토합니다.
예를 들어,
“현재 거주 중인 아파트가 노후되어 직접 집을 지을 계획이다.”
“직접 운영할 상가를 짓기 위해 구매한다.”
이런 사유는 허가가 잘 나는 편입니다.
하지만
“가격이 오를 것 같아서 사두려 한다.”
“임대 수익을 위해 구입하려 한다.”
이런 이유는 대부분 허가가 거절됩니다.
5단계. 허가 후 거래신고 및 등기
허가가 완료되면 매수인은 30일 이내에 부동산 거래신고를 해야 하며,
이후 소유권 이전등기 절차를 밟으면 거래가 완전히 마무리됩니다.
https://land.seoul.go.kr/land/rtms/rtmsApartment.do
부동산거래정보 > 실거래 가격 정보 > 아파트(매매)
land.seoul.go.kr
허가증은 반드시 보관해야 하며, 허가를 받은 후에도 일정 기간 이용의무를 지켜야 합니다.
이용 목적과 다르게 사용할 경우, 허가 취소나 과태료 부과 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.
허가대상 : 토지, 건물
‘토지거래허가제’라는 이름 때문에 많은 분들이 “토지에만 해당되는 제도”라고 생각하지만,
사실 건물이 포함된 부동산도 허가 대상입니다.
즉, 아파트, 다가구주택, 상가, 오피스텔, 공장 등도 허가구역 안에 있다면 허가를 받아야 거래할 수 있습니다.
허가가 필요한 면적 기준은 지역별로 조금씩 다르지만, 일반적으로 다음과 같습니다.
| 지역 구분 | 허가 대상 면적 |
| 도시지역 (주거) | 180㎡ 초과 |
| 도시지역 (상업) | 200㎡ 초과 |
| 도시지역 (공업) | 660㎡ 초과 |
| 비도시지역 (농지) | 500㎡ 초과 |
| 비도시지역 (임야) | 1,000㎡ 초과 |
지자체 조례에 따라 조금씩 다를 수 있으니,
거래 전 반드시 관할 구청 홈페이지에서 세부 기준을 확인하는 것이 안전합니다.
허가가 필요없는 예외적 경우
모든 거래가 허가 대상은 아닙니다.
다음과 같은 경우는 예외적으로 허가 없이도 거래할 수 있습니다.
- 상속, 증여, 경매 낙찰 등 비자발적 거래
- 공공기관의 사업 수용 및 보상 거래
- 가족 간의 공유물 분할
- 법원의 판결에 따른 소유권 이전
단, 투자 목적으로 형식만 증여하는 경우나 명의신탁 등은 예외에 해당하지 않으며,
이 경우 허가를 받지 않으면 무효 처리 및 형사처벌을 받을 수 있습니다.
허가 후 이용의무
토지거래허가를 받고 부동산을 매입했다면, 이제부터는 이용의무기간이 시작됩니다.
통상 2년에서 5년 사이이며, 허가받을 때 명시한 용도대로 사용해야 합니다.
예를 들어, “주택 건축 목적”으로 허가를 받았다면 실제로 주택을 지어야 하고,
그 기간 동안 다른 용도로 사용하거나 다시 매매하는 것은 제한됩니다.
이용의무를 위반할 경우 허가가 취소되거나 과태료가 부과될 수 있습니다.
실수요자 기준
허가제의 가장 중요한 포인트는 ‘실수요자’입니다.
정부는 실수요자 중심의 거래만 허용하고, 투기성 거래는 차단하고자 합니다.
따라서 허가를 받기 위해서는 다음과 같은 실수요 목적이 명확해야 합니다.
- 주거 목적: 실제 거주할 주택을 짓거나 구입하는 경우
- 사업 목적: 직접 사용할 상가, 공장, 창고 등 운영 목적
- 농업 목적: 농지 구입 후 직접 경작할 계획이 있는 경우
서류상으로만 ‘실수요자’처럼 보이는 경우도 심사 단계에서 걸러질 수 있기 때문에,
허가 신청 시에는 구체적인 이용 계획과 자금 계획을 함께 제출하는 것이 좋습니다.
토지거래허가제는 단순히 거래를 어렵게 만드는 규제가 아닙니다.
이 제도의 본질은 투기를 억제하고 실수요자를 보호하는 것에 있습니다.
최근 정부의 10월 15일 부동산정책 발표에서도
이 제도의 강화는 “시장 안정과 서민 주거 안정을 위한 핵심 조치”로 평가받고 있습니다.
허가제는 거래를 완전히 막는 것이 아니라,
진짜 필요한 사람이 땅을 사고, 실제로 사용할 수 있도록 질서를 세우는 장치입니다.
따라서 허가 절차를 꼼꼼히 이해하고, 계약 전 미리 준비한다면
오히려 안전하고 투명한 거래를 보장받을 수 있습니다.